Как продать ипотечную квартиру?

Многие россияне являются владельцами ипотечной квартиры. Возникают обстоятельства, когда это жилье нужно продать, купить другое, более дорогостоящее. Такая сделка возможна, но она обладает рядом специфических особенностей, о которых могут рассказать только специалисты по ипотечному кредитованию.

Во-первых, такую квартиру, купленную по ипотечному кредиту продавать можно, но лишь при согласии банка, предоставившего кредит. Во-вторых, нужно морально подготовиться к тому, что процедура продажи ипотечной недвижимости – процесс не быстрый и сложный.

Вначале надо встретиться с сотрудником финансовой организации. Банкир расскажет своему клиенту о всех условиях, которые нужно осуществить для того, чтобы ипотечный банк согласился на продажу ипотечной квартиры. Конечно, в первым делом нужно узнать срок моратория на досрочное погашение кредита. Если срок моратория истек, то тогда есть смысл проводить переговоры  далее.

Наличествует несколько вариантов продажи жилья, находящегося в залоге у ипотечного банка. Сначала разберём наиболее популярный. На практике, такая схема реализации встречается чаще всего, так как является менее сомнительной для финансового учреждения. После получения в ипотечном банке согласия на продажу жилья, а также после подсчета суммы долга по кредиту на установленную дату, заемщик заключает с покупателем ипотечной квартиры предварительное соглашение, которое должно быть обязательно заверено нотариально. Покупатель жилья погашает задолженность по кредиту на счет ипотечного банка, соответственно, кредит становится погашен.

Ипотечный банк выдает заемщику закладную и справку об отсутствии кредитной задолженности. После всех этих действий, новый владелец ипотечной квартиры в регистрационной службе регистрирует снятие обременения на жилье и оформляет переход права собственности на продаваемую недвижимость к покупателю, а так же договор купли-продажи. Если помимо выплаты займа, продавец должен выплатить покупателю еще дополнительную сумму, (например стоимость продажи жилья больше, чем размер текущей задолженности по кредиту), эта финансовая дельта в день сделки размещается в депозитарной ячейке любого банка. Доступ к ячейке продавец ипотечной квартиры получит только после регистрации договора купли-продажи.

Второй вариант продажи недвижимости. Клиент приходит в ипотечный банк за разрешением продать жилье, находящееся в ипотечном кредите. Если банк не возражает, квартира выставляется на продажу. Покупатель закладывает в депозитарную ячейку банка сумму, в необходимом размере на погашение займа. Разница между продажной ценой ипотечной квартиры и суммой выплат по кредиту, если такая конечно существует, размещается в вторую депозитарную ячейку. После этих действий ипотечный банк сообщает регистрационной службе о том, что кредит выплачен и передает в эту организацию закладную. Далее, происходит регистрация сделки покупки-продажи недвижимости и перехода права собственности. Разницу между суммой стоимости жилья и суммой выплаченного кредита продавец получает после полной регистрации всех документов.

И третья схема продажи жилья: заемщик приводит в ипотечный банк клиента, который готов переоформить ипотечный кредит на квартиру на себя. Если банкиры, после рассмотрения, одобряют нового кредитора, то переоформляют заем на него. В банке подписывается соглашение о переходе долга на нового заемщика и переходе к нему права собственности на жилье. Квартира же, как и прежде, остается в залоге у банка.

Конечно, любой из предложенных вариантов продажи ипотечного имущества не так прост, как это может показаться. Как и любая сделка с недвижимостью, продажа ипотечного жилья сопровождается соответствующими рисками для всех ее участников и занимает довольно много времени. Однако, несмотря на всевозможные сложности, такие финансовые сделки довольно распространены. Тем, кто  желает продать такую недвижимость остается только принять решение, какую выбрать схему продажи жилья и оценить возможные риски самостоятельно, или обратиться за помощью к профессионалам, действующим на рынке ипотечной недвижимости.