Правовые риски при покупке загородного дома

Продолжение. Первая часть: Весна – время покупки загородной недвижимости

Не редки случаи, когда продавцы первоначально приобретали участки в результате самозахвата, не желая проходить долгую процедуру оформления документов. В этом случае, при покупке дачи стоит быть предельно осторожными, поскольку дальнейшее оформление документов на землю может быть осложнено многими обстоятельствами. Например, не соответствием предназначения земли, на которой возведен дом. Так, к примеру, земли лесного фонда не подлежат продаже и, в таком случае, можно лишь надеяться на аренду участка, находящегося в домовладении. Наилучшим вариантом назначения приобретаемой земли является «индивидуальное жилищное строительство».
Очень часто оформление права собственности затрудняется по тем причинам, что информация о земле, ее описание и размеры, противоречат сведениям, находящимся в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или еще лучше, соседи обменялись участками). В связи с этим, обязательными документами при продаже земли должны быть кадастровый план и приложенный к нему протокол о согласовании границ участка с соседями.

Вот потому то, оформление и межевание земли – это своя, особая история покупки загородного дома. Смотреть и покупать летний дачный домик лучше всего весной после таяния первого снега. Это необходимо, прежде всего, для того, чтобы оценить качество самого дома, посмотреть, не подтекает ли, к примеру, крыша после зимовки, а также, чтобы определить качество и состояние грунта и подъездных путей к дому. Зимний дом лучше всего осматривать в зимнее время года. Таким образом, вы обязательно проверите отопление и тепло сбережение в доме, определите все недостатки коммуникаций и оцените возможность подъезда и состояние колеи при снеговом покрове.
Но, все эти предварительные и оценочные работы ничто по сравнению с тем, что предстоит пройти при при оформлении документов на покупку дачи  непосвященному во все нюансы покупателю. Главный совет – если вам не предоставили полного пакета документов на право собственности дома и земли, в том числе и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, лучше откажитесь от такой покупки! Оформление или переоформление документов может занять не только много времени и еще больше непредвиденных средств, но в результате и не принести желаемого результата.

Обычный пример, - часто, продавцы, не смотря на то, что дачная амнистия значительно упростила процедуру оформления права собственности, все равно не хотят заниматься данным вопросом, предполагая взвалить его на покупателя. Уговорив его заняться оформлением права собственности, продавец для этих целей оформляет на покупателя доверенность. При этом все расчеты в основном производятся уже во время оформления такой доверенности. Однако, совсем не факт, что при таком сценарии дом когда-либо будет передан в собственность покупателю, ведь согласно ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность вправе в любое время отменить ее. И даже заключенный предварительный договор не даст никаких гарантий совершения сделки, поскольку его предметом будет не факт передачи имущества в будущем, а лишь необходимость заключения основного договора. И что самое смешное в этой ситуации – покупатель не сможет в дальнейшем продать себе дом, поскольку он выступит в роли покупателя и продавца одновременно, что согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ просто недопустимо.

А чего только стоит оформление договора без согласия второго супруга, и дальнейшее расторжение сделки в судебном порядке! Да, много бывает афер и ошибок. Обиднее всего, что простые люди, не обремененные большими средствами, пытаясь сэкономить на покупке недвижимости, в результате платят дважды, а то и больше – за продавца, за недвижимость и за большие грабли, на которые они обязательно поставят обе ноги. Так, не проще ли довериться профессионалам?